宏观层面的建管分离、微观层面的认可人及建筑师负责制，中国香港特区高质量住宅不断建成。但在提高全体居民的住房福利等方面，也是挑战重重
编辑｜苏琦
从5月起，作为国家标准的《住宅项目规范》将正式施行。近日各方热议、作为“好房子”标准之一的“住宅层高不低于3米”要求，便出自这一规范。
底线标准的提高，业界普遍认为很大一部分源于居民需求提升，以及中国内地进入中度老龄化的现实，例如对通风采光及四层以上住宅设置电梯等。在住宅回归居住属性后，不同区位、品质的房屋也会产生不同价格梯度的产品。
“好房子”达标并不容易。正如建筑大师贝聿铭所言，“好的建筑不仅满足当下需求，还能预见未来。”事实上，为注重提升居民的居住体验，将作为新国标的前述这一规范，还提出了安全、舒适、绿色等一系列目标。
这些目标的提出有先后，落地也有难度，需梳理这一概念的发展脉络：2022年8月，“好房子”一词由住房和城乡建设部一位主要负责官员提出。在此基础上，多个地方政府则参考了当年向社会公开征求意见的《住宅项目规范》，纷纷出台了一系列试行措施。
例如，除住宅层高不应低于3米，为方便中老年的室外活动，有些北方城市还提出了鼓励设置开敞式风雨连廊等措施，目的就是把相互独立的建筑物与小区内广场、游乐园等公共空间相互连接。在连廊不封闭时，则不计入容积率。
在中国内地一系列城市的具体实践过程中，往往因欠缺明确标准难以落地。而因相关产业的发展较早，中国香港特区在此方面其实已有数十年探索。期间经验与教训颇多，或许仍有一定参考经验：
首先，在住宅建设领域，多年来中国香港特区政府其实并非采取“大市场、小政府”管理风格，而是建设起了多头、多角度的管理体系。这一体系既包含必要的多元化行政管理架构，也包括针对地契、建设标准等多方面明确而统一的规范体系。
在此之前持续数十年的大规模、高速度建设过程中，中国香港特区的住房等公共工程，其实主要被分为政府工程与私营工程（主要为住宅）两大类，分别由不同的政府部门按照不同的模式进行管理，涉及建筑署、土木工程署、路政署、水务署等七个专业工程部门。
整体而言，中国香港特区居民的居住房屋，可主要被分为公共房屋与私人房（类似中国内地商品化住宅）两类。虽前者同样属于政府工程，但当地依然成立了一个专门的机构来负责其建设与管理，即房屋署。在此基础上，公共房屋的政策制定与计划，则由房屋局进行统一管理，是为“建管分离”的体现。
对于私营工程的住宅，中国香港依然认为是政府的重要责任，因此也特定设置了一个专门的机构、即屋宇署，由其负责相关工程的设计审查、施工监管、竣工验收、楼宇使用及维修监督等工作。在前述决策权与执行权分开“建管分离”大思路下，与公共房屋相对应的，私营工程的政策制定则由规划地政部门负责。
为保障私人住宅成为相对的“好房子”，中国香港特区为监管其质量而设立了认可人制度。《建筑物条例》等法规明确要求，认可人由符合资格的注册建筑师、结构工程师、测量师出任。作为要对工程质量承担主要责任的政府注册专业人员，他们将签字确认所统筹工程报建图纸及有关资料符合技术规范和法规。
作为私营住宅质量的监管部门，前述屋宇署的主要职责之一，也包括审查批准认可人签字确认的建筑图则、发放开工许可证等。监督则主要以定期巡查和突击检查两种方式进行。一旦违规，其有权责令工程提供并指控相关人士，以及拆毁建筑物。
作为粤港澳大湾区制度互联互通的一项重要内容，为探索港澳及国际通行规则的工程建设模式，2023年7月，深圳前海开始引入中国香港特区的相关模式，聚焦于规划设计管控、工程监管、计量计价、招标投标等多个领域。
与深圳以往更类似中国内地的做法相比，前海借此机会开始探索的主要制度之一，是“建筑师负责制”，并引入认可人制度，由其作为建设单位代表，统筹全过程咨询团队，全过程负责项目设计、政府报批报建，监管施工质量、安全、环境及品质管控等。
这也被认为是中国内地住宅等建筑项目引入建筑师对项目全生命周期负责模式的开端。与此同时，前海也通过持续创新，开始实现中国香港特区的注册建筑师、港澳税务师等多类专业人士无需参加内地职业资格考试，可直接或经备案（登记）后在前海执业。
其次，因好房子涉及多元标准，中国香港特区在推动住宅建筑工业化基础上，近年来也在积极推动绿色化、舒适化的一系列新尝试。
如前所述，在中国香港特区数十年的住宅建筑高速发展时期内，当地房屋委员会作为最大的住宅房屋建设单位，实施了从规划设计到房屋分配、管理的统一安排。因此，其也在推动建筑工业化发展过程中制定了详细的行业规范等。
在此基础上，私人住宅的建设也因此受益，比如材料的生产厂家必须通过ISO质量保证体系认可，配套材料必须经过认证等。
亦有当地建筑行业人士对《财经》记者指出了两者之间的一些不同，例如虽然公共房屋和私人楼宇都较大规模的采用预制件，但在不同结构使用的比率有所差异。预制外墙的使用在两者皆较高，但预制楼梯、预制阳台的比率则差异较大。
在舒适化等方面，中国香港特区多年来的实践，则从住宅本身的要求不断提高基础上，延展至小区配套、社区基础设施等方面。如前所述，中国内地有些北方城市近年来也提出了鼓励设置开敞式风雨连廊等措施，目的就是把相互独立的建筑物与小区内广场、游乐园等公共空间相互连接。
中国香港特区的大规模相关尝试，则始于20多年前：2001年，当地屋宇署、规划署及地政总署就发出了联合作业备考等相关文件，鼓励发展商把环保设施（包括露台、加阔的公共走廊及升降机大堂、公用空中花园、平台花园、遮阳篷等）与小区的房屋建设成为一体。其采取的具体方法，是豁免该类设施计算入总楼面面积或上盖面积。
在此基础上，当地屋宇署则于2011年发出作业备考，目的是促进优质和可持续建筑环境，要求新建楼宇要加入楼宇间距、楼宇后移和绿化覆盖率的设计元素。为降低对邻近环境或景观带来负面影响，该署则收紧了总楼面面积宽免的安排，包括降低停车场、露台、工作平台可取得的宽免，设置了10%的整体宽免上限。
最后，在推动“第四代住宅”及提高开发商建设好房子积极性方面，中国香港特区近年来也仍在尝试之中。在此方面，中国内地及中国香港特区的尝试，或可被视为处于相对同一起跑线上。
所谓“第四代住宅”，按照广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析，中国内地对其尚未出台统一的技术规范与明确定义。一般来说，其可被视为是集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅，也被称为城市森林花园住宅或立体花园住宅。
与传统住宅相比，此类住宅一般配备独立的空中花园或露台，并有更大的公共空间、绿化空间等，能提升住宅质量和体验，同样是为“好房子”。
受制于地少人多的独特发展模式，中国香港特区在这些引领住宅未来发展方向的发展经验则被认为不多，但“相关教训则有一些”：
例如，中国香港特区不少地方此前都有一系列“骑楼”房屋，它们可为市区的行人道拓宽出一定的舒适空间，也因可遮阴避雨从而有利当地市民通行。但按照现行的相关规定，目前当地只有规模很小的檐篷及太阳遮挡可以获得前述规则下的楼面面积豁免，包括位于大厦入口而不多于2米阔的檐篷，以及不多于1.5米阔的太阳遮挡等。因有关设施要计算于总楼面面积内，受制于地价成本高昂，地产商往往会忽视这一方面的建设。
同样受制于地少人多等多重因素，中国香港特区近年来虽也在积极探索旧改、重建等旨在提高居民居住体验的新方式，但进展相对缓慢。而这也被认为是中国内地未来居民住宅成为“好房子”的重要方面。
李宇嘉则认为，“好房子应具有普惠性、适应最广泛人群。例如，不仅商品房要建成好房子，保障性住房、老旧小区也要打造或改造成好房子，目的就是提高全体居民的住房福利，这也是住房高质量发展应有的结果。”
责编 | 秦李欣
封图来源 | 视觉中国
